Qué cambia en los nuevos códigos urbanístico y de Edificación

Sancionados recientemente en forma definitiva por la Legislatura porteña, los Códigos Urbanísticos y de Edificación son dos marcos normativos muy importantes. El primero regula los criterios de construcción y el segundo cómo construir en la Ciudad.

Los nuevos Códigos actualizan normas que ya resultaban obsoletas para la realidad de la Ciudad, dado que el código de edificación había sido confeccionado en 1943 y el urbanístico había sufrido su última reforma en 1977.

Los siguientes son los puntos más importantes de los nuevos marcos regulatorios:

– Habrá 6 alturas permitidas en toda la Ciudad: Van desde planta baja y dos pisos (9 m) hasta planta baja y 12 pisos (38 mts) como máximo. Reemplazan a las 27 que había hasta el momento.

– Plataforma web para ver los cambios manzana por manzana. Los vecinos de la Ciudad podrán consultar online cuál es la altura máxima permitida en su manzana, dando más previsibilidad y transparencia a las construcciones.

– No más esquinas enanas. Las alturas permitidas por manzana se van a equiparar, haciéndolas más homogéneas. En este sentido, ya no existirán lo que se conoce como las “esquinas enanas” y las medianeras descubiertas.

– Permite diferentes actividades por barrio: En barrios como La Boca, Soldati y Lugano que hoy presentan algunas zonas que sólo tienen uso industrial, será autorizada la instalación de oficinas y viviendas.

– Elimina obligatoriedad en los baños de: bañera y bidet. También en universidades, hospitales, shoppings y comercios no será obligatoria la distinción de los baños por sexo.

– Habrá cambiadores en baños masculinos. Todos los locales comerciales de afluencia masiva o de espectáculos con una superficie mayor a 2000 m² deberán contar con baños familiares en cada nivel de acceso público. Estarán equipados con un inodoro para menores, un lavabo para menores y otro para mayores, y un cambiador para bebés.

– La vivienda para el encargado será optativa.

– Lactarios obligatorios: Los lactarios serán obligatorios para todos los edificios públicos y en los establecimientos educativos de nivel inicial e institutos de menores de 6 años, cuando asistan menores de un año, a partir de los 20 menores.

Ley de Plusvalía: Junto a las propuestas de actualización de los nuevos códigos se aprobó la ley de Plusvalía Urbana. Esta norma permite que aquel vecino que haya sido beneficiado con más metros construibles por el cambio del Código Urbanístico y quiera utilizarlos, pagará un porcentaje de canon por ese beneficio. Con estas contribuciones se financiarán obras de infraestructura, transporte y espacios públicos en toda la ciudad. Además, un 6% de lo recaudado anualmente se derivará para la recuperación de edificios que sean patrimonio histórico.

Con la aprobación en segunda lectura en la Legislatura de la Ciudad culmina un proceso de debate de casi 3 años, que se inició en octubre de 2016 e incluyó a vecinos, ONG, asociaciones profesionales, comunas y representantes de barrios emergentes, entre otros, y continuó luego en la Legislatura.

Según la información oficial, desde octubre 2016 hasta el envío de los proyectos a la Legislatura, 5600 vecinos participaron de más de 36 encuentros en cada una de las 15 comunas. Se agrega que se llevaron a cabo 77 eventos con las distintas entidades profesionales, académicas, gubernamentales y ONG’s, reuniendo a más de 100 instituciones, entre las que se encontraron la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires (FADU), la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO),el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), el Centro Argentino de Ingenieros (CAI) y Flacso, entre otras.

En este proceso hubo 2100 propuestas (1400 para el Código de Edificación y 700 para el Urbanístico) de las cuales 64 fueron incorporadas al Código Urbanístico y 578 al de Edificación.

En abril de 2018 los proyectos fueron presentados en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires y fueron remitidos a la Comisión de Planeamiento Urbano. Allí continuó el proceso de debate y participación durante 5 meses, con más de 40 reuniones y mesas de trabajo.

Desde el Gobierno de la Ciudad, se considera que el nuevo Código Urbanístico reúne los siguientes aspectos positivos:

• Fomenta que se viva, trabaje y disfrute en un mismo barrio: Con el objetivo de reducir el uso del automóvil, se impulsa una ciudad policéntrica, para que los vecinos puedan vivir, trabajar y disfrutar en el mismo barrio. Para eso, el nuevo Código distingue 4 “Áreas de mixtura de usos” en función de las características del barrio y la cuadra. Por ejemplo, en aquellas zonas predominantemente residenciales se podrá incorporar comercios pequeños, mientras que en grandes corredores, como las avenidas, estará permitido instalar oficinas y locales más grandes, tanto de comercios como de servicios.
• Incorpora criterios de sustentabilidad: Incluye el compromiso ambiental para las nuevas construcciones, a través de 3 ejes de acción, la prevención de concentración del calor o “islas de calor” a través de la incorporación de los conceptos de techos verdes o cubiertas reflectivas; la prevención de inundaciones a través de la recolección y uso del agua de lluvia; la restauración de la biodiversidad mediante la reincorporación de vegetación nativa, tendiente a fomentar los espacios verdes.
• Más previsibilidad y transparencia: determina 6 alturas distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 m) hasta planta baja y 12 pisos (38 mts). La simplificación dará más previsibilidad en la construcción y evitará “sorpresas” para los vecinos, como la construcción de una torre al lado de su casa. Los vecinos van a poder consultar en línea qué altura se podrá construir en su manzana.
• Reconoce a las villas como parte de la Ciudad: las villas son reconocidas como barrios, estableciendo la garantía de servicios e infraestructura pública como en el resto de la Ciudad e impulsando la participación de los vecinos.

En cuanto al nuevo Código de Edificación, desde el oficialismo se señala que:

• Permite mejor calidad de edificios a menor costo y propicia la baja de expensas: Elimina la obligatoriedad de la vivienda del encargado e incorpora nuevos materiales y sistemas de construcción más eficientes, como el Durlock y el Steel Framing. Además, elimina la obligatoriedad de usos de materiales específicos. El Código vigente detalla algunos aspectos particulares y anticuados, como la obligación de que la mesada de la cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal.
• Más sustentabilidad: promueve el uso eficiente de la energía al fomentar el uso de iluminación LED, filtro solar en la medianera sur de los edificios y menor aislación en la medianera norte. Incorpora sistemas de captación y retención del agua de lluvia con tanques de acopio o reserva y el estacionamiento para bicicletas en los edificios.
• Impulsa la arquitectura inclusiva: Habilita los baños unisex, el baño familiar en lugares públicos, el cambiador en baños masculinos y femeninos. Establece las características de lactarios y criterios de acceso universal, teniendo en cuenta a las personas con movilidad reducida. Entre ellos, la eliminación de la obligatoriedad de bañera, pasillos de 1 m para sillas de ruedas, incorporación de rampas y pasamanos de ambos lados.

Cabe señalar sin embargo, como era de esperar, que hay organizaciones vecinales y diversas entidades que cuestionan los nuevos Códigos con distintos argumentos, por lo que en estos días y a través de los medios se anuncian actividades para expresar esos cuestionamientos.